Preguntas habituales sobre la fianza en el alquiler de vivienda

¿Qué es la fianza?

La fianza es una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación. La ley de arrendamientos urbanos 29/1994 en su art. 36 establece que:

a la celebración del contrato de arrendamiento de vivienda será obligatorio prestar una fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de vivienda (por ejemplo, para los locales de negocio)”.

La Ley marca por lo tanto el importe de la fianza que el arrendatario (inquilino) tiene que entregar al arrendador para asegurar el cumplimiento, pero ¿se pueden pactar fianzas de cuantía superior? La respuesta es sí, de hecho, cada vez es más habitual que los arrendadores exijan dos o incluso tres meses de fianza.

¿Puede el arrendador renunciar a la fianza (no solicitar fianza alguna)? La respuesta es no. La fianza es una prestación obligatoria no pudiendo el arrendador y arrendatario renunciar a la misma. Asimismo, como más adelante veremos, la fianza habrá que depositarla en la Administración Pública competente.

¿Cuál es la finalidad de la fianza?

La fianza tiene una doble finalidad, pública y privada.

Pública, ya que, al depositarlo en la Administración Pública, las fianzas de los arrendamientos se han convertido en un importante recurso financiero a favor de las Comunidades Autónomas.

Privada a favor de los intereses del arrendador, ya que sirven para cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos  que se produzcan en el inmueble arrendado..

¿Cuándo y dónde hay que depositarla?

La obligación de depositar la fianza nace automáticamente cuando se celebre un contrato de arrendamiento, si la Comunidad Autónoma correspondiente ha establecido la obligación de depósito.

Actualmente todas las Comunidades Autónomas han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito, con la excepción de la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias, que no exigen el depósito de la fianza.

El único obligado a realizar el depósito de la fianza es el arrendador, incluso aunque este no la haya recibido aún.

¿Puedo no depositarla ? ¿Qué consecuencias tiene? Como ya hemos mencionado, el deposito de la fianza es obligatorio. Las consecuencias derivarían del caso concreto. Os detallamos dos de las sanciones más comunes:

  1. En concepto de recargo por depositarla fuera de plazo, el 2% del importe de la fianza.
  2. Iniciado un procedimiento de inspección, si el arrendador colabora con la Administración y acepta la propuesta de regularización que le haga el inspector la consecuencia será una multa del 5% hasta el 25% de la cuantía de la fianza

¿Tengo que depositar solo lo que marca la ley? Si, la fianza a depositar en la Administración Pública será exactamente de la cantidad que marca la ley: un mes en caso de alquiler de vivienda o dos meses en caso de alquiler distinto de vivienda. Ninguna trascendencia tiene los pactos entre arrendador y arrendatario.

¿De qué obligaciones responde?

La fianza responde básicamente del incumplimiento de las siguientes obligaciones:

1)   De la obligación del pago de la renta y de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario (gastos de formalización del contrato, luz, agua, comunidad de propietarios y en general de los servicios medidos por aparatos contadores, etcétera).

2)  De la obligación de indemnizar al arrendador por los daños, desperfectos o menoscabos producidos en la finca arrendada, de los que él deba responder (porque haya incumplido su deber de diligencia en el cuidado de la cosa, o por no hacer las pequeñas reparaciones de uso ordinario, y estas vayan a más, o por no hacer las reparaciones urgentes, que no admiten demora, o por no comunicar al arrendador la necesidad de reparar, etcétera).

3)  Del incumplimiento de la obligación de restituir la posesión de la finca al terminar el arriendo.

¿Cuándo se devuelve la fianza?

La fianza se entregó por el arrendatario (inquilino) al arrendador en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones que le corresponden en virtud del contrato. Cumplidas todas las obligaciones, el arrendador deberá devolver el importe íntegro de la fianza entregada en el plazo de un mes desde la fecha de entrega de las llaves por parte del arrendatario.

Si el arrendatario incurrió en alguna responsabilidad, ésta será sufragada con la fianza prestada. En este sentido, el arrendador deducirá la cantidad a la que ascienda la responsabilidad imputable de la cantidad total.

¿ Y si no devuelve el arrendador la fianza pese a no existir ninguna responsabilidad? La no devolución de la fianza y los intentos de recuperación de los arrendatarios de dichos importes son problemáticas más habituales de lo deseable dentro del mercado del alquiler. Básicamente, hay dos caminos. El primero de ellos pasa por llevar a cabo una reclamación amistosa mediante burofax con el objetivo de que el propietario restituya la fianza de forma voluntaria. Si no hay respuesta, queda la vía judicial.

¿Cuándo devuelve la Administración Pública la fianza? Una vez finalizado el arrendamiento procede la devolución de la cantidad depositada en el plazo de un mes. El arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando el recibo de depósito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler, donde al devolver la fianza le pondrán el sello de cancelado.

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